Faut-il diversifier ?

Bertrand de Feydeau

Dans une période de récession économique et de réduction de l'activité immobilière, poser la question de la diversification peut passer pour une provocation. La diversification est cependant une des conditions essentielles d'une gestion de portefeuille solide et comme telle, demande à être clairement définie en termes de politique d'investissement, afin d'éviter de piètres résultats, un risque inutile ou une perte de concentration sur les investissements prioritaires.

Avant de partager avec vous l'expérience d'Axa en termes de politique de diversification, je voudrais souligner que le bon sens suppose d'étaler les risques attachés à une classe d'actifs sur plusieurs locataires et plusieurs biens immobiliers. Sans aller jusqu'aux investissements exotiques, il faut se garder d'un portefeuille dont la rentabilité dépend de quelques locataires et à quelques immeubles. Dans la situation difficile que nous connaissons aujourd'hui en Europe, il me semble que les fonds importants avec une bonne distribution des risques entre plusieurs propriétés immobilières (disons au minimum 20), sont ceux qui tiennent le mieux en termes de taux d'occupation et de rentabilité. Cela peut sembler évident, et ça l'est ; mais il faut pour atteindre ce but beaucoup de soin au gestionnaire de portefeuille immobilier, dans la mesure où une bonne répartition des risques est un travail à long terme avec des remises au point constantes et attentives.

En sa qualité de compagnie d'assurance, Axa a historiquement été l'un des grands investisseurs dans le secteur des immeubles à usage d'habitation. Elle a construit des portefeuilles dans ce domaine depuis le dix- neuvième siècle, tant à Paris qu'en province. Les actifs construits ou achetés par des compagnies d'assurance comme Axa étaient des immeubles de haute qualité, situés en centre ville. Les objectifs assignés à ces portefeuilles étaient la protection contre l'inflation et une augmentation régulière du capital.

Par ces portefeuilles d'habitation, les compagnies d'assurance sont entrées dans l'immobilier commercial ; ces immeubles comprenaient des espaces commerciaux dont la gestion demandait une compétence spécifi-

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