재건축사업에서 조합원에 대한 공급의 재화공급 해당성에 관한 연구

주택재건축사업에서 재건축조합은 조합원에게 분양되는 조합원분 아파트를 일반분양용 아파트와 함께 건축허가를 받아서 건축을 한다. 그러나 준공이 되면 조합원분 아파트는 조합원 명의로, 일반분양용 아파트는 조합명의로 각각 보존등기를 한다. ① 조합원분 아파트를 ‘건축허가’ 측면에서 보면, ‘조합’의 입장에서는 조합이 조합원분 아파트를 건축한 후 조합원에게 분양하는 것처럼 보이고, ‘조합원’의 입장에서는 조합원이 종전 부동산(헌집)을 조합에 주고 새로 신축한 아파트(새집)을 분양받는 ‘헌집 주고 새집 받기’를 하는 것으로 보인다. ② 그러나 조합원분 아파트를 ‘보존등기’ 측면에서 보면, ‘조합’의 입장에서는 조합원이 조합원분 아파트를 건축할 수 있도록 건축명의를 빌려준 것으로 보이고, ‘조합원’의 입장에서는 조합원이 스스로 조합원분 아파트를 ‘내집 내가 짓기’로 건축하는 것으로 보인다. 재건축 아파트(조합원분 아파트+일반분양용 아파트) 중에서 조합원분 아파트에 대하여, ① 취득세･부가가치세･양도소득세를 과세할 때는 조합원이 직접 자기 아파트를 건축하는 것(내집 내가 짓기=조합원의 원시취득)으로 보아 과세한다. 즉, 조합원분 아파트를 보존등기할 때 취득세 납세의무자를 조합원으로 하고, 조합원이 직접 조합원분 아파트를 신축한 것으로 보아 조합원에게 하는 분양은 부가가치세를 과세하지 않으며, 종전 부동산과 조합원분 아파트 간에 동일성을 인정하여 양도소득세 과세 시 종전 부동산을 양도한 것으로 보지 않는다. ② 그러나 법인세를 과세할 때는 조합원은 종전 부동산을 조합에 현물출자한 후 신축된 조합원분 아파트를 조합으로부터 분양받는 것(헌집 주고 새집 받기=조합원의 승계취득)으로 보아 과세한다. 따라서 법인세 과세 시 조합은 현물출자 받은 종전 부동산을 평가한 가액으로 분양원가 중 토지원가로 계상한다. 이 종전 부동산 평가액을 얼마나 하느냐에 따라 일반분양 아파트의 과세소득의 크기가 달라져서 조합의 법인세와 조합원의 배당소득세가 달라지게 되므로 종전 부동산의 평가는 세무상 중요한 문제가 된다. 이러한 과세상의 괴리로 인하여 취득세･부가가치세･양도소득세와 법인세의 과세에 있어서 세무상 여러 가지 쟁점이 발생하고 있다. 본 논문에서는 조합은 이중 지위를 갖고 있는 자라는 견해(이중지위설)를 제시한다. 그 내용은 ‘일반분양용 아파트’는 ‘조합이 원시취득’하여 일반인에게 공급하는 것이지만, ‘조합원분 아파트’는 조합이 조합원에게 재화를 공급한 것이 아니라 ‘조합원이 스스로 건축한 원시취득’이고 조합은 조합원분 아파트의 건축을 위해 건축명의를 조합원에게 빌려주는 역할을 하는 자라는 것이다. 이중지위설에 따를 경우 조합은 ‘일반분양용 아파트의 부동산 신축공급업자로서의 지위’와 ‘조합원분 아파트의 공동매입의 명의자 지위’를 겸유하게 되는데, 본 논문에서는 현재 각 세법의 적용에서 재건축사업과 관련한 쟁점사항에 대하여 이중지위설이 어떻게 적용되는가를 살펴본 다음 이중지위설의 적용을 위한 관련 세법의 개정안을 제시하였다. 이중지위설에 따라 세법을 적용할 경우, 취득세･부가가치세･양도소득세의 법리(조합원의 조합원분 아파트의 원시취득)가 법인세를 과세할 때도 그대로 적용되어 조합원의 ‘내집 내가 짓기’의 논리가 일관성 있게 적용된다. 따라서 종전 부동산의 평가액의 크기에 따라 조합의 법인세와 조합원의 배당소득세가 달라지는 문제가 발생하지 않아 과세상의 혼선이 없어지는 효과를 거두게 될 것이다. 이중지위설은 재건축사업 이외에 이와 유사한 재개발사업, 소규모주택정비사업에도 적용될 수 있고, 이 논리는 다수가 공동사업을 하는 형태에서도 적용될 수 있을 것이다.

After completion of the reconstruction of a residential condominium (hereafter referred to as “Apartment or Real Estate”)(Usually, condominiums are called apartments in Korea) the association members’ apartments will be constructed together with the apartments to be sold to the general public upon approval of construction permit from the local government. After completion of construction, each member of an association will proceed to register under his or her own name at the government registry office and general public sales units will be registered under the name of the association of reconstruction. For construction permit aspect, the association of reconstruction(hereafter referred to as “association”) builds the apartments and provides to the member of reconstruction association(hereafter referred to as “member”), but another of view i.e. association members, this can be construed as a transfer of existing apartment (old house) to the association and receive a new house(an exchange of an old house for a newly built house) For preservation registration aspect, the association provides its name to use when they build apartments for the members of the association. But from the viewpoint of association members, they built their own apartments by themselves. At the real estate reconstruction(Reconstruction members’ portion+general public sales portion), ① acquisition tax, value added tax and capital gain tax will be imposed as if members built their own apartment. From the viewpoint of preservative registration of real estate, the obligator of acquisition tax is the association member, accordingly, value-added-tax is not imposed on the association member. Also this real estate is not considered a transfer of ownership. Accordingly there is no capital gain tax because the newly built apartment considered the same as existing apartment. ② An association tax will be imposed as if the member of reconstruction invests investment-in-kind by the existing real estate and buys a newly constructed apartment from the association(exchanging the existing old apartment and receiving newly built apartment). Accordingly the association will appraise the real estate property based on investment-in-kind and determine the value of land when the association sells a newly built apartment.(An association shall be taxed as a corporation entity) This existing real estate appraisal value is very important because the association tax (corporate tax) and dividend tax to the member of association will be determined by this appraisal value as tax basis for the gain on sale on the general public sale portion of real estate. This kind of two different aspect generate a few issues of taxation on acquisition tax, value added tax, and capital gain tax etc. This thesis presents a view of dual status position right on the association. The association is the original acquirer of the apartments sold to the general public but the original acquirer is the association member for the member portion of real estate, and the role of association is permitting to use the association’s name to build the new apartment. Given the dual status position right, the association can claim both positions: first as the supplier to the general public sale of newly constructed apart- ments, and second as the joint purchaser of real estate for the association members. This thesis reviews issues and dual status position right in connection with reconstruction projects under the current tax law and suggests an amendment for the Restriction of Special Taxation Act, Corporate Tax Act, and Value-added-Tax Act. If tax laws apply the following dual status position thesis, the grounded jurisprudence theory of acquisition tax, value-added tax and capital gain tax (original acquisition value of apartment for the member portion) will apply to the association tax. That means the theory of tax law will be consistent with the theory of that the member built