실제로는 전세권설정계약이 없으면서도 임대차계약에 기한 고액의 임대차보증금반환채권을 담보할 목적으로 임차인 명의로 전세권설정등기를 경료한 경우, 그러한 내용의 전세권은 민법 제303조에서 정하는 전세권의 내용과는 다른 것이어서 물권법정주의에 위배된다고 볼 소지가 높은데, 대법원은 이에 관하여 대부분 통정허위표시의 법리를 통해 해결하려는 경향을 보이고 있다. 이는 물권법정주의의 측면에서 바라보게 되면 용익물권성이 배제된 전세권설정계약은 무효가 되고, 그 전세권에 저당권을 설정한 전세권저당권도 무효로 될 수밖에 없어, 비록 등기의 공신력이 인정되지 않는다고 하더라도 상대방의 신뢰보호 나아가 거래안전 보호를 고려한 측면으로 이해된다.
이러한 종래 판례의 태도는 대상판결에서도 그대로 견지되고 있는데, 다만 대상판결에서 특기할 것은 종래의 판례와는 달리 “전세권설정계약은 위와 같이 임대차계약과 양립할 수 없는 범위에서 통정허위표시에 해당하여 무효”라고 설시한 부분인데, 즉 표시행위(전세권설정계약)와 이에 상응하는 당사자들의 내심의 효과의사(임대차계약, 이에 따른 임대차보증금에서 연체차임, 손해배상채무, 원상복구비용 등 손해의 공제)와 불일치를 지적하면서, 전세권설정계약의 전부가 아닌 ‘임대차계약과 양립할 수 없는 부분’에 한하여 일부 통정허위표시(민법 제108조 및 제137조)를 설시하고 있다는 점이다. 그렇다면 과연 대상판결의 판시처럼 전세금으로부터 연체차임 등의 공제가 전세권의 법적성질, 물권법정주의 및 통정허위표시에 해당하여 무효라고 볼 수 있는 것인지 검토가 필요하다. 한편 전세권은 설정행위로 금지되지 않는 한 타인에게 담보로 제공될 수 있고(민법 제306조 및 제371조), 임차인은 전세권등기를 통해 자신의 지위를 강화할 뿐만 아니라 이를 타에 담보로 제공하여 투하자본에 대한 회수수단으로도 널리 활용하고 있다는 점에서 이러한 전세권등기를 기초로 하는 새로운 법률상 이해관계인(전세권저당권자, 전세권압류채권자 등)의 등장은 충분히 예견될 수 있다. 그러나 이러한 경우 임대인 겸 전세권설정자는 불측의 손해를 입을 수 있는데, 가령 임차인이 차임을 연체하는 경우, 임대인 겸 전세권설정자는 전세권저당권자의 존부 및 그의 선악의 여부에 따라 전세금에서 연체차임의 공제 내지 상계항변의 가부 및 그 범위가 문제될 수 있기 때문이다.
본고에서는 먼저 상기 언급된 사안을 중심으로 종래 판례 및 학설의 태도를 살펴보고, 이후 이를 바탕으로 대상판결의 결론 및 그 논거의 타당성을 검토해 보고자 한다.
In the case where there is no contract for the establishment of Chonsegwon, but the registration of the establishment of Chonsegwon is completed in the name of the lessee for the purpose of securing the large amount of deposit refund claim due to the lease agreement. In this case, the Chonsegwon of such contents is different from the contents of the Chonsegwon as stipulated in Article 303 of the Civil Act. So the Supreme Court tends to resolve this issue mostly through the misrepresentation theory. This is understood as an aspect considering the protection of the other party's trust and also the protection of transaction safety. This attitude of the prior precedent is maintained in the target judgment as it is. However, what is particularly noteworthy in the target judgment is the part stipulating that “a contract to establish a Chonsegwon is invalid as it is a false statement of authority to the extent that it is incompatible with a lease contract”. If so, it is necessary to review whether deducting the overdue rent from the Chonse money as in the judgment is invalid as it is a legal nature of the Chonsegwon and a false statement of authority. On the other hand, the Chonsegwon can be provided as collateral to others unless prohibited by the act of establishment. However, in this case, the lessor may suffer unexpected damages, such as if the lessee is overdue for rent. This is because, depending on the existence of the mortgagee of Chonse and whether it is good or bad, the right or wrong of deduction of overdue rent from Chonse money or the right to set-off defense and the scope there of may be problematic. In this paper, i will first look at the attitudes of prior precedents and theories focusing on the above-mentioned issues, and then, based on this, review the conclusion of the target judgment and the validity of its arguments.
In the case where there is no contract for the establishment of Chonsegwon, but the registration of the establishment of Chonsegwon is completed in the name of the lessee for the purpose of securing the large amount of deposit refund claim due to the lease agreement. In this case, the Chonsegwon of such contents is different from the contents of the Chonsegwon as stipulated in Article 303 of the Civil Act. So the Supreme Court tends to resolve this issue mostly through the misrepresentation theory. This is understood as an aspect considering the protection of the other party's trust and also the protection of transaction safety. This attitude of the prior precedent is maintained in the target judgment as it is. However, what is particularly noteworthy in the target judgment is the part stipulating that “a contract to establish a Chonsegwon is invalid as it is a false statement of authority to the extent that it is incompatible with a lease contract”. If so, it is necessary to review whether deducting the overdue rent from the Chonse money as in the judgment is invalid as it is a legal nature of the Chonsegwon and a false statement of authority. On the other hand, the Chonsegwon can be provided as collateral to others unless prohibited by the act of establishment. However, in this case, the lessor may suffer unexpected damages, such as if the lessee is overdue for rent. This is because, depending on the existence of the mortgagee of Chonse and whether it is good or bad, the right or wrong of deduction of overdue rent from Chonse money or the right to set-off defense and the scope there of may be problematic. In this paper, i will first look at the attitudes of prior precedents and theories focusing on the above-mentioned issues, and then, based on this, review the conclusion of the target judgment and the validity of its arguments.
